Temerrüt Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

1.      Genel Olarak

Kira sözleşmesi ve kira ilişkisine göre kiraya veren, kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurma; kiracı da kira borcunu ve yan giderleri ödeme yükümlülüğü altındadır. Buna göre kira sözleşmesinin en temel ve ana borcunu, kira bedellerinin ve yan giderlerin tam ve zamanında ödenmesi oluşturmaktadır. Kiracının, kira sözleşmesine göre kira borcunu gününde ödemesi gerektiği gibi her yenileme tarihinde kanunlarında izin verdiği ölçüde asgari düzeyde zam yapması da gerekmektedir. Buna karşılık, kiracının kira bedellerini veya yan giderleri hiç ödememesi, gününde ödememesi yahut gününde ödense dahi gerekli zamların yapılmayarak eksik ödenmesi halinde [1] temerrüt hali oluşabilir. Bu gibi durumlarda temerrüde düşen kiracının tahliyesi için kiraya veren bakımından birtakım yasal imkânlar bulunmaktadır. Ekonomik koşulların olumsuz yönde gelişmesinin bir sonucu olarak mevcutta kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan sorunlar, günümüzde en çok yaşanan hukuki ihtilaflar arasında yer almaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye 3 şekilde mümkün olup bunlar; temerrüt nedeniyle tahliye davası, temerrüt nedeniyle icra takibi sonrası tahliye davası ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şeklindedir. Bu yazımızda kiracının temerrüdü nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkin hukuki imkânlara yer verilmektedir.

2.      Kiracının Temerrüdü ve Sonuçları

Öncelikle temerrüt kavramının açıklanmasında fayda bulunmaktadır. Temerrüt, en basit ve kısa şekilde, vadesi gelmiş bir borcun yerine getirilmemesi olarak tanımlanabilir. Kira sözleşmesinde de belirlenen vadede kira borcunu ödememesi durumunda kiracının temerrüdü hali oluşur. Burada önemli olan, kira sözleşmesindeki kira borcu vadesinin belirli olmasıdır. Aksi durumda, yani kira sözleşmesinde belirli bir vadenin yazılı olmaması durumunda da kira borcunun en geç her ayın sonunda ödemesi gerekecektir. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 314. Maddesine göre

“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

Kiracının en temel borcu olan kira borcunu veya yan giderleri -örneğin aidat- ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya verenin tahliye imkânı doğacaktır. Ancak, aidat gibi yan gider ödemelerine dayanılarak tahliye talepli alacak talebinde bulunmak yahut icra takibi başlatmak için söz konusu giderlerin öncelikle kiraya veren tarafından ödenmesi, akabinde ödenen bedellerin kiracıdan talep edilmesi gerekmektedir [2].

2.1.            Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Daha önce ifade edildiği üzere kiracı, kira bedelini ve yan giderleri gününde ve eksiksiz olarak ödemek zorundadır. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri, kira sözleşmesinde yazılı olan vade sonuna kadar eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olacaktır. Buna göre, kira borcunun veya yan giderlerin vadesinin gelmemiş olması halinde temerrütten bahsedilemeyecektir.

Kira borcunun veya yan giderlerin gününde ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip verilen süre içerisinde kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi halinde, sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine göre

“Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Aynı şekilde, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinde tarafların her kira yenileme döneminde yasal sınırlar aşılmamak şartıyla artış yapılacağını kararlaştırmaları da mümkündür. Bu gibi durumlarda da geçmiş dönemlerde kira sözleşmesine göre eksik artış yapılması yahut hiç yapılmaması halinde, geriye dönük zam farkları talep edilebilir ve kiracının temerrüde düşürülmesi sağlanarak tahliye talep edilebilir. Hatta Yargıtay kararlarında kira zamlarının eksik yapılmasına rağmen uzun bir süre itiraz edilmeksizin kira bedellerinin kabul edilmesinin [3] veya eksik ödenen bedelin oldukça düşük bir bedel olmasının [4] tahliyeye engel olmadığına hükmedilmiştir.

Buna göre kiracının temerrüdü halinde kiracıya süre verilmemesi, verilen sürenin kanunda yazılı olan sürelerden daha kısa olması yahut tahliye iradesine yer verilmemesi halinde, tahliye bakımından usulüne uygun bir ihtar verilmemiş olacak ve tahliye talep edilemeyecektir. Aynı zamanda bu ihtar, ileride açıklanacak olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında da haklı ihtar olarak nitelendirilemeyecektir.

Yine kanunda yazılı olan “yazılı bildirim” ifadesinden, bildirimin noter kanalıyla yapılmasının zorunlu olmadığı anlaşılmalıdır. Ancak, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunularak, kiracıya süre verilmesi tavsiye edilmektedir. 

Yazılı olarak bildirilen süre içerisinde kira borcunun veya yan giderlerin ödenmesi durumunda, tahliye davası açılamayacak; ancak, bu durum haklı ihtar olarak nitelendirilecektir. Buna karşılık, yazılı olarak bildirilen süre içerisinde kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi halinde, kira sözleşmesinin sonunu beklemek zorunda olmaksızın, temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Açılacak davada, tahliyenin yanı sıra ödenmeyen kira borcu ve yan giderler faizi ile birlikte talep edilebilir. Söz konusu dava, taşınmazın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasından önce dava şartı arabuluculuk kapsamında arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu olup aksi durumda dava usulden reddedilecektir. Temerrüt nedeniyle dava açmak için kanunda bir süre sınırına yer verilmemiş olmakla birlikte söz konusu davanın makul bir süre içerisinde açılması gerekmektedir.

2.2.            İlamsız İcra Takibi Yoluyla Tahliye Talebi

Kiralanan taşınmazın tahliyesinin ilamsız icra yoluyla takip sonucu sağlanması da hukuken mümkündür. Buna göre kiraya veren, gününde ödenmeyen kira bedelleri veya yan giderler bakımından tahliye talepli icra takibi de başlatarak kiralanan yerin tahliyesini sağlayabilecektir. Böylece kiraya veren, hem ödenmeyen kira veya yan gider borcu için haciz işlemi uygulayarak alacağa kavuşabilir hem de kiralanan yerin tahliyesini sağlayabilir. Bu anlamda, kira borcu ve yan giderlere ilişkin en pratik ve etkili yol, tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır.

Kiraya veren, ödenmeyen kira borcuna ilişkin icra takibi başlatırken, tahliye talebinde bulunmazsa kiracının tahliyesi için açılan dava reddedilecek, bu durumda yalnızca haciz yoluyla takip işlemlerine devam edilecektir [5].

Söz konusu icra takibi ile kiracıya gönderilen ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun aradığı ihtar yerine geçmekte, bu anlamda noter kanalıyla gönderilen ihtar gibi hüküm doğurmakta ve ileride anlatılacak olan “iki haklı ihtara dayalı tahliyeye” de hukuki zemin yaratmaktadır.

Son olarak, icra takibi üzerinden gönderilen ödeme emrinin usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi de sürelerin başlangıcı bakımından son derece önemli olup usulsüz tebligat sonucu sürelerin dolmaması nedeniyle davanın reddi tehlikesi ile karşı karşıya kalınabilecektir. Bu nedenle, süreçlerde uzman bir avukattan yardım alınması tavsiye edilmektedir.

Taşınmaz tahliyesi için başlatılan ilamsız icra takiplerinde 4 seçenek karşımıza çıkmaktadır. Bunlar; takibe itiraz edilmesi, takibe itiraz edilmeyerek borca itiraz edilmesi, takibe itiraz edilmeyerek borcun ödenmemesi ve takibe itiraz edilmeyerek borcun ödenmesi şeklindedir.

·         Takibe İtiraz Edilmesi

Tahliye talepli ilamsız icra takibinde borçlu kiracıya gönderilecek ödeme emrinde, takibe 7 gün içerisinde itiraz edilmesi; aksi takdirde, sözleşmenin, kira bedelinin ve imzanın borçluya ait olacağı ve 30 gün içerisinde borcun ödenmesi; aksi takdirde, kira sözleşmesinin feshedileceği ve kiralanan yerin tahliyesinin talep edilebileceği ihtar olunur. Buna göre borçlu kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 günlük süre içerisinde takibe, borca, sözleşmeye, kira bedeline veya imzaya itiraz etme imkânına sahiptir. Borçlunun herhangi birine yapacağı itiraz ile takip durur.

Şayet borçlu kiracı, bu itirazları yaparsa, bu defa alacaklı kiraya verenin, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde -uygulamada çoğu zaman itirazlar alacaklıya tebliğ edilmediğinden, bu süre işlemeye başlamamaktadır.- icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açma hakkı olacaktır. Bu davanın açılabilmesi için, kira sözleşmesinin noter onaylı olması yahut noterlikçe düzenlenmiş olması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi adi yazılı veya sözlü ise, bu defa alacaklı kiraya verenin, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde genel mahkemeler olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davasını açması gerekmektedir. Bu davada noter onaylı bir sözleşme aranmaksızın imza veya sözleşme şartı incelemesi yapılacaktır. Ancak, itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde görüleceğinden, dava öncesi dava şartı arabuluculuk şartının yerine getirilmesi önem arz etmektedir. Aksi takdirde, davanın usulden reddine karar verilecektir.

Gerek itirazın kaldırılması gerekse de itirazın iptali davasında davanın kabulüne karar verilmesi durumunda, itirazın kaldırılmasına yahut iptaline; talep edilmesi halinde, takip bedelinin %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına ve taşınmazın tahliyesine karar verilecektir. Buna göre ilgili kararın ilamlı icrası yoluyla kiralanan yerin tahliyesi sağlanabilecektir. Ancak, unutulmaması gerekir ki borçlu kiracı, takibe karşı borcunun olmadığı yönünde bir itiraz yapmış olsa dahi Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde aranan 30 günlük sürenin beklenmesi, akabinde dava açılması gerekmektedir. Aksi takdirde, 30 günlük süre dolmadan dava açıldığından, itirazın kaldırılmasına veya iptaline karar verilse de tahliyeye karar verilemeyecektir [6].

·         Takibe İtiraz Edilmeyerek Borca İtiraz Edilmesi

Kiraya veren alacaklı tarafından başlatılan ilamsız takibe karşı borçlu kiracının kira sözleşmesine itiraz etmemesi ve fakat borca itiraz etmesi durumunda da yine 30 günlük ödeme süresinin sona ermesinden sonra ve borca itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilir. Zira bu durumda söz konusu kira sözleşmesi, kira bedeli ve sözleşmede bulunan kiracı imzası, kiracı tarafından kabul edilmiş sayılmaktadır. Bu gibi durumlarda ise, kira sözleşmesinin noter onaylı olmaması veya noter tarafından düzenlenmemiş olması, icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davasının açılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Zira İcra İflas Kanunu’nun 269/c maddesine göre

“Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.

Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.”

Buna göre itirazın kaldırılması davasında ispat yükü kiracı borçlu üzerinde olacak ve itiraz edilen borçların ödendiğinin banka dekontu veya makbuz ile ispat edilmesi gerekecektir. Buna göre itiraz edilen kira borçları daha önce elden ödenmiş olsa dahi şekli inceleme yapan dar yetkili icra hukuk mahkemesi nezdinde dikkate alınmayacak ve itirazın kaldırılarak kiralanan yerin tahliyesine karar verilecektir. Daha önce de belirtildiği üzere, kira artışlarının, kira sözleşmesinde belirlenen sınırlar altında -yasal sınırlar gözetilmek suretiyle- yapılması durumunda da eksik ödenen bedellere ilişkin farklar için tahliye talepli icra takibi yapmak ve tahliye talep etmek mümkündür. 

·         Takibe İtiraz Edilmeyerek Borcun Ödenmemesi 

Kira borcu veya yan giderler için başlatılan ilamsız takipte borçlu kiracının, takibe 7 gün içerisinde itiraz etmemesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre 30 gün içerisinde ödeme yapılması beklenmelidir. Bu süre içerisinde de borcun ödenmemesi durumunda, bu defa İcra İflas Kanunu’nun 269/a maddesi uygulama alanı bulacak ve alacaklı kiraya verenin, 30 günlük sürenin sona ermesinden itibaren 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye talep hakkı doğacaktır.

·         Takibe İtiraz Edilmeyerek Borcun Ödenmesi

Kira borcu veya yan giderler için başlatılan ilamsız takipte borçlu kiracının, daha önce de ifade edildiği üzere, takibe 7 gün içerisinde itiraz etmemesi durumunda bu defa Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre 30 günlük süre içerisinde borcu ödemesi gerekmektedir. Aksi takdirde, söz konusu borçtan dolayı tahliye talebiyle karşı karşıya kalacaktır. Bu gibi hallerde ise, borcu ödenen dosya bakımından tahliye talebinde bulunulamaz. Ancak, ödenmiş olsa da icra takipleri Türk Borçlar Kanunu’nun aradığı “haklı ihtar” yerine geçecek ve ileride anlatılacak olan iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında kullanılabilecektir.

Öte yandan, kiracı borçlunun, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün geçmesinden sonra dava açılmamış olsa dahi borcu ödemiş olması, tahliye kararının verilmesini engellemeyecektir. Buna karşılık, icra takibi dosyasında kira bedeli veya yan giderlerin ödenmesi ve fakat dosya masrafları ile vekalet ücreti gibi fer’ilerinin ödenmemesi durumunda tahliye talep edilememektedir [7]. Bu durumda dosya borcu ödenmiş ve temerrüt hali oluşmamış sayılmakta; buna karşılık, haciz yoluyla takibe devam edilmesi mümkün olmakla birlikte icra dosyası başlı başına haklı ihtar sayılmaktadır.

2.3.            İki Haklı ihtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kira borçlarının ödenmemesi sebebiyle bir kira dönemi içerisinde iki defa haklı ihtarda bulunulması ile de kiralanan yerin dava yoluyla tahliyesi mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesine göre

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Hükümden de anlaşıldığı üzere, bu dava yoluyla tahliye talep edilebilmesi için en az iki kez ihtarda bulunmak şarttır.

Her ne kadar kanun maddesinde “kira bedeli” ifadesi kullanılmışsa da kanımızca, kira borçları kadar yan giderlerin -örneğin aidat- de ödenmemesi sebebiyle gönderilen ihtarname veya ödeme emirleri de iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında kullanılabilmelidir.

Ödenmeyen kira borçları veya yan giderler için yapılacak ihtarların yazılı olması yeterli olup noter kanalıyla gönderilmesi şart değildir. Buna karşılık, ispat kolaylığı açısından yazılı ihtarların noter kanalıyla yapılması önem arz etmektedir. Bunun yanında, daha önce de ifade edildiği üzere, tahliye talepli olarak başlatılan icra takibi üzerinden gönderilecek ödeme emri de yazılı ihtar yerine geçmektedir.

Kira bedelinin veya yan giderlerin hiç ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda bir kira dönemi içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname gönderildiği hallerde kiraya verenin, kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, burada haklı ihtarın oluşması için borcun muaccel olması (talep edilebilir) gerekmektedir. Aksi takdirde, henüz muaccel olmayan borç için ihtar çekilmiş olacak ve bu ihtar, haklı ihtar olmayacak; böylece bu ihtarlara dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilecektir. Daha önce de ifade edildiği üzere, kira sözleşmesine göre yapılması gereken zamların geçmiş dönemde yapılmamış olmasından kaynaklı geçmişe dönük zam farklarının da talep edilmiş olması haklı ihtar teşkil edecektir.

Çeşitli şekillerde kiracıya gönderilen ihtarın veya ödeme emrinin tebliğinden sonra kiracının ihtara konu kira bedellerini veya yan giderleri ödemesi, iki haklı ihtarın meydana gelmesine engel değildir [8]. Buna karşılık ilgili ödeme, ihtarın kiracıya tebliğinden önce yapılmışsa, bu defa gönderilen ihtar haklı ihtar olarak nitelendirilemeyecek ve tahliye davasına konu edilemeyecektir. Yine ihtarın ödemeyle aynı gün yapılması durumunda ihtarın hangi saatte tebliğ edildiği belirlenemezse, yapılan ihtar haklı bir ihtar olamayacaktır [9]. Yine aynı şekilde, belirli süreli olmayan ve kira bedelinin yıllık olarak kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar sebepli tahliye talep edilememektedir [10].

Öte yandan, kiracıya gönderilen ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilebilmesi için talep edilen kira bedelinin veya yan giderlerin hangi aya ilişkin olduğuna da ihtarda mutlaka yer verilmesi gereklidir. Aynı şekilde, ihtarın yapılacağı tarihe kadar doğmuş kira borçlarının toplu olarak talep edilmesi mümkün olup bu döneme kadar olan borçların ikiye bölünerek talepte bulunulması haklı ihtar yerine geçmeyecektir [11]. Burada yapılması gereken, ihtarın çekildiği tarihe kadar ödenmeyen kira borçları veya yan giderler toplu olarak talep edilmeli, akabinde de bu tarihten sonra doğan kira borçları ayrı bir ihtar ile talep edilmelidir. Bir örnek vermek gerekirse; 1 Kasım 2020 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesinde 2021 Ocak, Şubat, Mart ve Nisan kiralarının ödenmemesi durumunda Nisan ayında gönderilecek ihtar ile Ocak ve Şubat için ayrı; Mart ve Nisan için ayrı talepte bulunulması halinde, bu ihtarlar haklı olmayacaktır. Buna göre Nisan ayında gönderilecek ihtar ile Ocak, Şubat, Mart ve Nisan aylarına ait kira borçları talep edilmeli, akabinde Mayıs kirasının da ödenmemesi durumunda Mayıs ayı için ihtar gönderilerek, bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar elde edilmelidir.

İki haklı ihtarda gönderilen ihtarname içerisinde, kira bedellerinin veya yan giderlerin ödenmesi için kiracıya süre tanınmış olması veya bu süre içerisinde kira borcunun veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının bildirilmiş olması önemsizdir.

Bir diğer önemli husus ise, iki haklı ihtarın, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılması gereklidir. Örneğin, 8 aylık bir kira sözleşmesinde iki haklı ihtarın bu 8 aylık süre içerisinde yapılması gerekmektedir. İhtarlardan biri 8 aylık süre içinde; diğeri 10. ay yapılmışsa bu defa süre içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmemiş olacaktır. Öte yandan, kira sözleşmesi 1 ya da 2 yıllık ise, bu defa bu süreler içerisinde iki haklı ihtar yapılması aranacaktır.

Son olarak, kiracıya gönderilen ihtarların usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi de tahliye davası bakımından son derece önemli olup usulsüz tebligat nedeniyle davanın reddi tehlikesi ile karşı karşıya kalınabilecektir. Bu nedenle, süreçlerde uzman bir avukatın yardımının alınması tavsiye edilmektedir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Bu 1 aylık hak düşürücü süre, kira sözleşmesinin 1 yıl ve daha kısa süreli olması halinde bu sürenin sona ermesinden; kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun olması halinde ise, ihtarların yapıldığı kira yılının bitirimden itibaren işlemektedir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek bulunmamaktadır. Zira kanun tarafından aranan haklı ihtarlar, bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmelidir. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için 01.01.2020 - 01.01.2021 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Görüldüğü gibi bu örnekte 01.01.2025 tarihinin beklenmesine gerek bulunmayacaktır. Buna karşılık, aynı örnekte iki haklı ihtar 01.01.2023 – 01.01.2024 döneminde gerçekleştiyse, bu defa iki haklı ihtara dayalı tahliye davası 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır. Örnek biraz daha değiştirilirse; 2022 yılının 1 ayında bir ihtar, 2023 yılının bir ayında da bir ihtar çekilirse yine tahliye davası, 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır.

Son olarak, iki haklı ihtara dayalı olarak açılacak tahliye davasının görüleceği görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olduğundan, dava öncesi dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Aksi takdirde, davanın usulden reddine karar verilecektir. 1 aylık süre bakımından arabuluculuk yoluna başvurulmuş olması ile hak düşürücü süre arabuluculuk sürecinde duracak ve işlemeyecektir.

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.05.2019 Tarih, 2017/7840 Esas – 2019/4125 Karar; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 16.04.2014 Tarih, 2014/4255 Esas – 2014/5058 Karar

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.06.2015 Tarih, 2015/5414 Esas – 2015/6117 Karar

[3] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 08.10.2018 Tarih, 2018/13600 Esas - 2018/16851 Karar; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 28.03.2023 Tarih, 2023/907 Esas – 2023/2083 Karar; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.12.2018 Tarih, 2017/4763 Esas- 2018/13351 Karar

[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 01.12.2015 Tarih, 2015/6655 Esas – 2015/10585 Karar

[5] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 18.09.2017 Tarih, 2017/13162 Esas - 2017/10909 Karar

[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04.04.2016 Tarih, 2015/10497 Esas – 2016/2720 Karar

[7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.02.2016 Tarih, 2015/9571 Esas - 2016/1075 Karar

[8] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.09.2016 Tarih, 2016/51 Esas - 2016/5316 Karar

[9] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 02.10.2018 Tarih, 2018/5827 Esas – 2018/9394 Karar

[10] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.05.2018 Tarih, 2017/11179 Esas – 2018/5354 Karar

[11] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.03.2012 Tarih, 2012/1067 Esas - 2012/4605 Karar; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.05.2018 Tarih, 2017/11179 Esas – 2018/5354 Karar